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Informe inmobiliario de la Universidad de San Andrés

El relevamiento de precios de la propiedad es el resultado de un trabajo conjunto entre la Universidad de San Andrés y Mercado Libre para el seguimiento del mercado inmobiliario en AMBA. Con este fin, se utilizan todos los datos de publicaciones en la plataforma de Mercado Libre desde 2017, que permite hacer un seguimiento de precios por localidad y por tipo de propiedad. Para los detalles metodológicos ver el siguiente informe.

DESTACADOS
● En CABA, GBA Norte, Sur y Oeste se registran variaciones intermensuales en el precio de venta por m2 en dólares de departamentos del 9.6%, 2.1%, 4.4% y -0.4%, respectivamente.
● En CABA, GBA Norte, Sur y Oeste, las variaciones del precio de alquiler en pesos corrientes de departamentos han sido del 1.0%, -2.0%, 3.7% y 5.3%,
respectivamente, respecto a octubre de 2024.
● En noviembre de 2024, el mercado de departamentos se encuentra al alza en CABA, GBA Norte, Sur y Oeste desde agosto de 2023, abril de 2024, mayo de 2024 y octubre de 2024, respectivamente.

VENTA
Considerando el stock de publicaciones de propiedades activas localizadas en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), en noviembre de 2024, se registran variaciones interanuales (noviembre de 2024 respecto a noviembre de 2023) del precio mediano de venta en dólares por m2 de casas del -4.8%. En cuanto a los departamentos, se registró una variación del 6.3% respecto a noviembre de 2023.

Distinguiendo entre Gran Buenos Aires (GBA) Norte, Sur y Oeste y considerando los cambios interanuales, se observan caídas en el precio en dólares por m2 de casas del -2.6% en CABA, del -3.9% en GBA Norte, del -3.1% en GBA Sur, y del -9.0% en GBA Oeste. Por su parte, para el caso de departamentos, en CABA, GBA Norte, GBA Sur y GBA Oeste se observan
variaciones interanuales del precio de venta del 9.6%, 2.1%, 4.4% y -0.4%, respectivamente.

Si consideramos las variaciones intermensuales (respecto a octubre de 2024), el cambio en el precio por m2 en dólares de casas es de -0.4% en CABA, -0.3% en GBA Norte, 0.1% en GBA Sur y GBA Oeste. Por su parte, en el mercado de departamentos, en noviembre de 2024, se observan variaciones intermensuales en el precio en dólares por m2 del 0.4% en CABA, del
-0.3% en GBA Norte, del 0.2 en GBA Sur y del -0.2% en GBA Oeste.
Explotando la granularidad de los datos por barrio, en CABA, la mayor caída interanual en el precio de venta en dólares por m2 de departamentos ocurre en Barracas, con una variación de -1.2%.

Por su parte, al interior de GBA (excluyendo barrios de CABA), Quilmes es el
municipio que registra la mayor caída interanual del precio de venta en dólares por m2 de casas (-9.9%); en el caso de los departamentos, la mayor caída ocurre en La Matanza (-3.3%).
En noviembre de 2024, se destaca el incremento en la demanda (medida a través de contactos). Al respecto, la demanda de departamentos a la venta registra un incremento del 63.0% respecto a noviembre de 2023. Este aumento de la demanda se explicaría por una combinación de factores entre los que se encuentran el mayor dinamismo del sector en los
últimos tiempos, al que se suma la reactivación de los créditos hipotecarios de los últimos meses.

ALQUILER
En AMBA, durante el mes de noviembre de 2024, se registraron variaciones
intermensuales (respecto a octubre de 2024) en el precio de alquiler en pesos corrientes de departamentos. No se registraron variaciones intermensuales en el precio del alquiler de casas.

Distinguiendo por aglomerados de AMBA, en noviembre de 2024 relativo a octubre de 2024, los precios por m2 de alquiler de casas a precios corrientes registraron variaciones del -0.6%, -0.2% y 7.3% en GBA Norte, Sur y Oeste, respectivamente. En cuanto al alquiler de departamentos, se observan variaciones intermensuales del precio por m2 a precios corrientes del 1.0%, -2.0%, 3.7% y 5.3% para CABA, GBA Norte, Sur y Oeste, respectivamente.
Si consideramos las variaciones interanuales (respecto a noviembre de 2023), los precios por m2 de alquiler de casas a precios corrientes registraron variaciones del 28.4% en GBA Norte, 75.9% en GBA Sur y 110.0% en GBA Oeste. Por su parte, en el mercado de departamentos, en noviembre de 2024, se observan variaciones interanuales en el precio en precios corrientes por m2 del 44.3% en CABA, 46.3% en GBA Norte, 107.4% en GBA Zona Sur y 125.6% en GBA Oeste.

Si bien son aumentos considerables, en todos los casos, el aumento interanual estuvo por debajo de la inflación interanual de octubre de 2024, la cual fue de 193.0%.
Finalmente, explotando la granularidad de los datos por barrios de CABA y municipios de AMBA en los que hay una cantidad suficiente de observaciones, se observa que el barrio de CABA donde ocurre el mayor aumento intermensual del precio de alquiler en pesos corrientes por m2 de departamentos es en Almagro (4.6%). Por su parte, considerando los municipios de AMBA (excluyendo CABA), el mayor aumento intermensual del precio del alquiler de casas ocurre en Moreno (12.5%), mientras que
en el caso de departamentos ocurre en Morón (8.6%).
Un hecho a destacar en el mercado de alquiler es el incremento registrado en la oferta de departamentos en alquiler. Al respecto, en noviembre de 2024, en AMBA, la cantidad de departamentos disponibles para alquilar se incrementó 167.1%, respecto a noviembre de 2023.

ÍNDICE DE CONFIANZA DEL MERCADO DE VENTA
Comparando la evolución de los precios de venta en dólares por m2
(stock) en un mes dado respecto al precio mediano móvil del total de avisos de los últimos 6 meses, podemos identificar zonas calientes (precios en alza), zonas frías (precios a la baja) o neutras. Este análisis es importante porque nos permite sacar conclusiones sobre la evolución esperada futura de dichos mercados.
En noviembre de 2024, el mercado de casas a la venta se encuentra neutro en CABA desde octubre de 2024, mientras que se encuentra a la baja en GBA Norte, Sur y Oeste desde agosto de 2024, octubre de 2024 y agosto de 2023, respectivamente. Por su parte, el mercado de departamentos se encuentra al alza en CABA, GBA Norte, Sur y Oeste desde agosto de 2023, abril de 2024, mayo de 2024 y octubre de 2024, respectivamente.

Por Carlos Mira

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