Informe Inmobiliario de la Universidad de San Andrés y Mercado Libre

El relevamiento de precios de la propiedad es el resultado de un trabajo conjunto entre la Universidad de San Andrés y Mercado Libre para el seguimiento del mercado inmobiliario en AMBA. Con este fin, se utilizan todos los datos de publicaciones en la plataforma de Mercado
Libre desde 2017, que permite hacer un seguimiento de precios por localidad y por tipo de propiedad.

DESTACADOS
● En CABA, GBA Norte, Sur y Oeste se registran variaciones intermensuales en el precio de venta por m2 en dólares de departamentos del 1.2%, 0.6%, 1.0% y 0.9%,respectivamente.
● En CABA, GBA Norte, Sur y Oeste, las variaciones del precio de alquiler en pesoscorrientes de departamentos han sido del 1.8%, 2.5%, 3.5% y 2.9%, respectivamente,respecto a noviembre de 2024.
● En diciembre de 2024, el mercado de departamentos se encuentra al alza en CABA yGBA Sur desde agosto de 2023 y mayo de 2024, respectivamente. Mientras que se encuentra neutro en GBA Norte y Oeste desde noviembre de 2024.

VENTA
Considerando el stock de publicaciones de propiedades activas localizadas en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), en diciembre de 2024, se registran variaciones interanuales (diciembre de 2024 respecto a diciembre de 2023) del precio mediano de venta en dólares por m2 de casas del -4.6%. En cuanto a los departamentos, se registró una variación del 7.1% respecto a diciembre de 2023.
Distinguiendo entre Gran Buenos Aires (GBA) Norte, Sur y Oeste y considerando los cambios interanuales, se observan caídas en el precio en dólares por m2 de casas del -2.8% en CABA, del -4.4% en GBA Norte, del -2.0% en GBA Sur, y del -8.4% en GBA Oeste. Por su parte, para
el caso de departamentos, en CABA, GBA Norte, GBA Sur y GBA Oeste se observan variaciones interanuales del precio de venta del 10.4%, 2.5%, 5.6% y -0.1%, respectivamente.
Si consideramos las variaciones intermensuales (respecto a noviembre de 2024), el cambio en el precio por m2 en dólares de casas es de -0.3% en CABA, 0.6% en GBA Norte, 0.8% en GBA Sur y 1.0% en GBA Oeste. Por su parte, en el mercado de departamentos, en diciembre de 2024, se observan variaciones intermensuales en el precio en dólares por m2 del 1.2% en
CABA, del 0.6% en GBA Norte, del 1.0% en GBA Sur y del 0.9% en GBA Oeste.
Explotando la granularidad de los datos por barrio, en CABA, la mayor variación interanual del precio de venta en dólares por m2 de departamentos se registró en Devoto, con un aumento del 17.9%. Por su parte, en GBA (excluyendo barrios de CABA), Quilmes es el municipio que
registra la mayor variación interanual en el precio de venta en dólares por m2 de casas, con una caída del -12.3%. En el caso de los departamentos, la mayor variación interanual corresponde a La Plata, con un incremento del 15.5%.
En diciembre de 2024, se destaca el incremento en la demanda (medida a través de contactos). Al respecto, la demanda de departamentos a la venta registra un incremento del 40.7% respecto a diciembre de 2023. Este aumento de la demanda se explicaría por una combinación de factores entre los que se encuentran el mayor dinamismo del sector en los
últimos tiempos, al que se suma la reactivación de los créditos hipotecarios de los últimos meses.

*Nota: La categoría “Todos los Avisos” está compuesta por todas las publicaciones que estuvieron activaspor lo menos un día en el mes de referencia, es decir, es el stock de publicaciones del mes. En cambio, lacategoría “Nuevos Avisos”, también referida como flujo, está compuesta por aquellas publicaciones quese publicaron en el mes de referencia, o aquellas que ya estando publicadas, cambiaron su precio en eltranscurso del mes

ALQUILER
En AMBA, durante el mes de diciembre de 2024, se registraron variaciones
intermensuales (respecto a noviembre de 2024) en el precio de alquiler en pesos corrientes de departamentos y casas del 2.0% y 2.1%, respectivamente.
Distinguiendo por aglomerados de AMBA, en diciembre de 2024 relativo a noviembre de 2024, los precios por m2 de alquiler de casas a precios corrientes registraron variaciones del 0.9%, 3.8% y 0.1% en GBA Norte, Sur y Oeste, respectivamente. En cuanto al alquiler de departamentos, se observan variaciones intermensuales del precio por m2 a precios corrientes del 1.8%, 2.5%, 3.5% y 2.9% para CABA, GBA Norte, Sur y Oeste, respectivamente.
Si consideramos las variaciones interanuales (respecto a diciembre de 2023), los precios por m2 de alquiler de casas a precios corrientes registraron variaciones del 32.0% en GBA Norte, 74.7% en GBA Sur y 88.2% en GBA Oeste. Por su parte, en el mercado de departamentos, en diciembre de 2024, se observan variaciones interanuales en el precio en precios corrientes por m2 del 39.3% en CABA, 43.3% en GBA Norte, 92.4% en GBA
Zona Sur y 101.3% en GBA Oeste. Si bien son aumentos considerables, en todos loscasos, el aumento interanual estuvo por debajo de la inflación interanual de noviembre de 2024, la cual fue de 166.0%.
Finalmente, explotando la granularidad de los datos por barrios de CABA y municipios de AMBA en los que hay una cantidad suficiente de observaciones, se observa que el barrio de CABA donde ocurre el mayor aumento intermensual del precio de alquiler en pesos corrientes por m2 de departamentos es en San Telmo (3.8%). Por su parte, considerando los municipios de AMBA (excluyendo CABA), el mayor aumento intermensual del precio del alquiler de casas ocurre en La Matanza (13.5%), mientras
que en el caso de departamentos ocurre en Moreno (7.4%).
Un hecho a destacar en el mercado de alquiler es el incremento registrado en la oferta de departamentos en alquiler. Al respecto, en diciembre de 2024, en AMBA, la cantidad de departamentos disponibles para alquilar se incrementó 182.0%, respecto a noviembre de 2023.

*Nota: Los gráficos hacen referencia al stock de publicaciones activas en el mes de referencia. Es decir, atodas aquellas publicaciones que estuvieron activas por lo menos un día en el mes correspondiente. Losprecios están en pesos corrientes, tomando como mes base enero de 2018, y deflactando el índice deprecios informado por el BCRA. Para el último mes, se utiliza la expectativa de inflación presentada en elREM (Relevamiento de Expectativas de Mercado), publicado también por el BCRA.

ÍNDICE DE CONFIANZA DEL MERCADO DE VENTA

Comparando la evolución de los precios de venta en dólares por m2

(stock) en un mes dado respecto al precio mediano móvil del total de avisos de los últimos 6 meses,
podemos identificar zonas calientes (precios en alza), zonas frías (precios a la baja) o neutras. Este análisis es importante porque nos permite sacar conclusiones sobre laevolución esperada futura de dichos mercados.
En diciembre de 2024, el mercado de casas a la venta pasó a estar a la baja en CABA y neutro en GBA Sur y Oeste, mientras que se encuentra a la baja en GBA Norte desde agosto de 2024. Por su parte, el mercado de departamentos se encuentra al alza en CABA y GBA Sur desde agosto de 2023 y mayo de 2024, respectivamente. Mientras que se encuentra neutro en GBA Norte y Oeste desde noviembre de 2024.

APÉNDICE

VENTA
Demanda